Was ist der Einheitswert bzw. Grundsteuerwert
und wie wird er berechnet?

Der Einheitswert bzw. Grundsteuerwert von Immobilien dient Finanzämtern insbesondere als Bemessungsgrundlage zur Berechnung der Grundsteuer.

Der Einheitswert bzw. Grundsteuerwert ist ein aus der Steuergesetzgebung stammender Wertbegriff und stellt eine besondere Form im Rahmen der Bewertung von Grundbesitz dar. Die Regelungen zur Ermittlung des Einheitswerts (Grundsteuerwerts) sind im Bewertungsgesetz definiert. Einheitswerte bzw. Grundsteuerwerte sind für sämtliche Arten von Grundstücken (Betriebsgrundstücke, privat genutzte oder vermietete Grundstücke) sowie für land- und forstwirtschaftliche Betriebe festzustellen. Je nach Art des Grundstücks (z.B. ob bebaut oder unbebaut) kommen unterschiedliche Bewertungsverfahren und -maßstäbe zur Anwendung.

Bedeutung

Der Einheitswert bzw. Grundsteuerwert bildet den Wert eines Grundstücks bzw. einer Immobilie ab und ist der wesentliche Bewertungsfaktor zur Festsetzung der Grundsteuer.

Feststellungsverfahren

Im Feststellungsverfahren wird basierend auf einer Erklärung des Steuerpflichtigen der Wert des Grundstücks bzw. der Immobilie zum Stichtag (1. Januar des Folgejahres) festgestellt.

Ermittlung

Für bebaute und zu Wohnzwecken genutzte Grundstücke erfolgt die Berechnung des Einheitswertes bzw. Grundsteuerwertes überwiegend nach dem Ertragsverfahren, für Geschäftsgrundstücke wird hingegen das Sachwertverfahren angewendet.

Warum gibt es eine Grundsteuer-Reform und was bedeutet das?

Das Bundesverfassungsgericht hat eine gesetzliche Neuregelung der Grundsteuerbemessung gefordert, da es die bisherige Ermittlungsmethode für veraltet und verfassungswidrig erklärt hat.

Denn die Grundlage der Berechnung der Einheitswerte von Grundstücken sind bislang Wertverhältnisse aus dem Jahr 1935 in Ostdeutschland und aus dem Jahr 1964 für Westdeutschland. Diese Werte spiegeln nach Meinung des Bundesverfassungsgerichts keinen realitätsnahen Wert als Steuerbemessungsgrundlage wider, so dass eine Reform nötig ist, um Ungleichbehandlungen und Wertverzerrungen aufzuheben.

Eckpunkte der Reform

Mit dem Grundsteuer-Reformgesetz vom 26. November 2019 hat der Gesetzgeber insbesondere die Regelungen zur Bewertung von Grundbesitz für die Grundsteuer mit Wirkung ab 1. Januar 2022 überarbeitet und neu gefasst.

Grundsteuer neu berechnen

Aktuell erfolgt die Berechnung der Grundsteuer nach einem dreistufigen Verfahren: Bewertung (Einheitswert), Steuermessbetrag, kommunaler Hebesatz. Dieses Verfahren bleibt auch nach der Reform erhalten.

Zeitliche Umsetzung

Zum 1. Januar 2025 wird die Grundsteuer flächendeckend in einer sogenannten Hauptveranlagung neu festgesetzt, hierfür wird ab dem 1. Januar 2022 sämtlicher Grundbesitz nach dem neuen Verfahren bewertet.

Wer ist von der Grundsteuer-Reform betroffen und muss eine Steuererklärung abgeben?

Die Grundsteuer-Reform betrifft erstmal jeden, eine Steuererklärung müssen aber nicht alle abgeben.

Betroffen sind im Wesentlichen Immobilieneigentümer, die infolge der notwendigen Neubewertung sämtlichen Grundbesitzes gegenüber der Finanzbehörde zur Abgabe einer Erklärung aufgefordert werden. Mieter hingegen müssen keine Erklärung abgeben, jedoch hat eine Änderung der Grundsteuer Auswirkungen auf die Mietnebenkosten.

Privateigentümer

Für Eigentümer von privaten Eigenheimen oder Wohnungen wird die Abgabe der Steuererklärung durch etliche Plausibilitätsprüfungen in unserer Software zum Kinderspiel. 

Immobilieneigentümer

Immobilienbesitzer können ihre Steuererklärung ganz einfach mit unserer Software zur Einheitswertberechnung erstellen und an die Finanzbehörden versenden.

Steuerberater

Für Steuerberater wird sich ein erheblicher Mehraufwand durch die zusätzlichen Steuererklärungen ergeben. Dieser Arbeitsaufwand kann durch den Einsatz unserer Software gemindert werden.

Der Ablauf mit unserer Software zur Berechnung des geänderten Einheitswerts bzw. Grundsteuerwerts

1. Daten bequem eintragen

2. Erklärung kinderleicht erstellen

3. Erklärung elektronisch versenden

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